Актуально на июнь 2026 года. Источники и методология указаны в конце статьи.
Иностранный владелец по-прежнему может сдавать итальянскую недвижимость в краткосрочную аренду в 2026 году, но правила ужесточились, а расчеты требуют больше внимания, чем предполагают заявленные показатели доходности. Для каждой краткосрочной аренды теперь обязателен национальный идентификационный код CIN, который должен быть размещен на здании и указан в каждом объявлении. Доход облагается налогом по системе cedolare secca по ставке 21% на выбранный владельцем объект и 26% на остальные, а с 2026 года сдача в аренду более двух объектов переводит деятельность в разряд предпринимательской. Рим остается одним из самых сильных рынков краткосрочной аренды в Италии: валовая доходность составляет примерно от 6% до 12% в зависимости от района, однако высокие цены покупки снижают чистую доходность. В этом материале мы разбираем, что нужно сделать, сколько это будет стоить и на что реально можно рассчитывать.
Краткосрочная аренда в Италии в 2026 году: кратко
- Национальный код CIN обязателен: его нужно разместить на здании и указывать в каждом объявлении, штрафы за сдачу без кода составляют от 800 до 8 000 евро.
- Доход облагается налогом cedolare secca по ставке 21% на один выбранный объект и 26% со второго объекта, сдаваемого в том же году.
- С 1 января 2026 года сдача в краткосрочную аренду более двух объектов считается предпринимательской деятельностью.
- В Риме туристический сбор на краткосрочную аренду составляет от 5 до 6 евро с гостя за ночь, максимум за десять ночей.
- В Риме средняя стоимость ночи составляет около 140-200 евро, а годовая заполняемость колеблется между 64% и 77%, это одни из самых высоких показателей в Италии.
Какие правила нужно соблюдать
Начать стоит с кода CIN (Codice Identificativo Nazionale), национального идентификационного кода, введенного законом № 191/2023 года. С конца 2024 года он обязателен для любого объекта, предлагаемого в краткосрочную или туристическую аренду: его получают через национальную базу данных BDSR, размещают на фасаде здания и указывают в каждом объявлении. Платформы бронирования обязаны показывать этот код и удалять объявления без него. Штрафы реальны, от 800 до 8 000 евро за сдачу без CIN, а параллельное требование обязывает установить в каждой квартире исправные датчики газа и угарного газа, а также огнетушитель.
Помимо национального кода, регион Лацио ведет собственный региональный код CIR, который выдается через региональную платформу RADAR, а деятельность регистрируется в муниципалитете Рима через единое окно, как туристическое размещение (более простая декларация) или как casa vacanze (более полная форма). Краткосрочная аренда здесь означает locazione breve, аренду на срок не более тридцати дней, которая не требует оформления в виде официального договора аренды. Уже действует одно ограничение, характерное именно для Рима: в границах исторического центра, охраняемого ЮНЕСКО, больше нельзя переоборудовать нежилое помещение, например бывший офис или магазин, под туристическую аренду.
Как облагается налогом краткосрочная аренда?
Cedolare secca представляет собой фиксированный налог на доход от аренды, заменяющий подоходный налог и регистрационный сбор с арендной платы. Для краткосрочной аренды ставка составляет 21% на один объект, который владелец указывает каждый год в налоговой декларации, и 26% на любой дополнительный объект, сдаваемый в краткосрочную аренду в том же году. Выбор объекта со ставкой 21% делает сам владелец при подаче декларации, и обычно выбирается объект с наибольшим доходом. Если платформа вроде Airbnb принимает оплату, она удерживает 21% у источника в качестве аванса, а остаток уплачивается при подаче декларации. Для нерезидента этот режим обычно проще и легче обычного налогообложения.
Когда аренда становится бизнесом?
Существует порог, за которым краткосрочная аренда считается предпринимательской деятельностью, а не управлением частным имуществом, и 2026 год сдвигает эту границу. До конца 2025 года порог составлял более четырех квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду за год. С 1 января 2026 года порог снижается до двух: сдача трех и более объектов в краткосрочную аренду предполагает предпринимательскую деятельность, что означает необходимость получить номер плательщика НДС, зарегистрироваться в торговом реестре и уплачивать социальные взносы, а cedolare secca становится недоступной. Для владельца одной престижной квартиры это ничего не меняет. Для тех, кто планирует собрать небольшой портфель объектов под аренду, это главная цифра, вокруг которой стоит строить план.
Какова реальная доходность?
Рим действительно остается сильным рынком с точки зрения выручки. Средняя стоимость ночи составляет около 140-200 евро в зависимости от сезона и адреса, заполняемость держится в пределах 64-77% в течение года, а валовая доходность по районам составляет от примерно 6% в Прати до 8% и выше в историческом центре. Смоделированная чистая доходность около 7-8% на хорошо управляемой квартире в центре выгодно смотрится на фоне примерно 4%, которые дает традиционная долгосрочная аренда. Оговорка касается цены входа: аналитическая компания AirDNA ставит Рим на первое место по спросу на аренду, но низко оценивает инвестиционную привлекательность именно потому, что цены покупки в центре достаточно высоки, чтобы снижать доходность даже при сильной выручке. Краткосрочная аренда в Риме приносит хороший доход, но то, насколько этот доход оправдывает уплаченную цену, зависит целиком от стоимости самого объекта.
Краткосрочная или долгосрочная аренда: в чем компромисс
| На квартире в центре Рима | Краткосрочная аренда | Долгосрочная аренда |
|---|---|---|
| Налог на доход от аренды | cedolare secca 21%, 26% со второго объекта | cedolare secca 21% |
| Валовая доходность | около 6-12% в зависимости от района | ниже, но стабильнее |
| Смоделированная чистая доходность | около 7-8% | около 4% |
| Администрирование | CIN, региональный код, туристический сбор, смена гостей | один арендатор, минимум формальностей |
| Заполняемость | сезонная, около 64-77% | круглый год |
Что это значит для иностранного владельца?
Для зарубежного владельца римской квартиры краткосрочная аренда в 2026 году может быть выгодной, но это больше не случайное дело. Она вознаграждает тех, кто выстроил правильную систему: национальный и региональный код, верную муниципальную регистрацию, оборудование безопасности, аккуратную отчетность по cedolare secca, а также собственное время или профессионального управляющего для работы с гостями, туристическим сбором и платформами. Дело здесь не столько в том, силен ли рынок (это очевидно). Вопрос в том, оправдывает ли чистая доходность конкретной квартиры, с учетом ее цены и готовности владельца заниматься администрированием, отказ от обычной долгосрочной аренды. Этот расчет стоит сделать как следует до того, как объект будет выставлен на аренду.
Пример подходящей для этого квартиры, это квартира в историческом центре Рима, рядом с площадью Навона или апартаменты в палаццо XVII века со спа в центре Рима. Ту же тему, с другими цифрами, мы разбирали в материалах сколько реально можно заработать на туристической аренде в Риме и квартиры в Риме до 500 000 евро как вариант для сдачи в аренду.
Напишите нам до того, как выставите объект в аренду
Пришлите нам данные о своей квартире в Риме, и Trevi Elite смоделирует ее реальную чистую доходность от краткосрочной аренды в сравнении с долгосрочной, распишет шаги по CIN, cedolare secca и туристическому сбору, и познакомит вас с управляющими компаниями из нашей партнерской сети, которые берут на себя гостей, заезды и всю текущую работу, еще до того, как вы начнете сдавать. Ознакомиться с римскими объектами, для которых это актуально, можно в разделе Рим, а затем написать нашим консультантам.
Источники: Agenzia delle Entrate (cedolare secca на краткосрочную аренду, ставки 21% и 26%, Circolare 10/E 2024); Ministero del Turismo, BDSR (национальный код CIN, закон 191/2023); Roma Capitale (туристический сбор на краткосрочную аренду); AirDNA (средняя стоимость ночи, заполняемость и инвестиционная привлекательность в Риме). Общая информация, не является налоговой или юридической консультацией. Актуально на июнь 2026 года.
