Покупка коммерческой недвижимости в Италии: физлицо или компания

Актуально на 19 августа 2026 года

Два разных решения: кто продаёт и кто покупает

Покупка коммерческого объекта в Италии складывается из двух отдельных вопросов, и их легко перепутать. Первый — кто продавец: физическое лицо или компания. От этого зависит, какие налоги на передачу вы заплатите при подписании акта. Второй — на кого покупать: на себя или на компанию. Этот выбор определяет всё, что происходит после сделки — налогообложение аренды, вычеты, порядок распоряжения активом.

Оба решения принимаются до подписания, а не после. Смешивать их не стоит: статус продавца не подсказывает, какая форма владения нужна покупателю. Общий обзор темы есть в статье о покупке коммерческой недвижимости в Италии для инвестора.

Влияет ли статус продавца на налоги

Да, и весьма существенно. Коммерческая недвижимость в Италии облагается либо НДС, либо регистрационным налогом — но никогда одновременно по полной ставке обоих. Этот принцип альтернативности закреплён статьёй 40 декрета Президента Республики № 131/1986. Если акт передачи облагается НДС, регистрационный налог всё равно уплачивается, но в фиксированном размере 200 евро, а не в процентах от цены.

Какой из двух режимов применяется, решает статус продавца, а для компаний — ещё и срок, прошедший с момента постройки или реконструкции объекта. Дальше — по порядку.

Когда продавец — физическое лицо

Если продавец коммерческого объекта — физическое лицо, сделка находится вне сферы действия НДС. Применяется полный регистрационный налог по ставке 9% от цены, указанной в акте. Ипотечный и кадастровый налоги в этом случае фиксированные — по 50 евро каждый.

Есть важный нюанс, о котором стоит знать заранее. Для коммерческих зданий налоговой базой служит цена из акта, а не кадастровая стоимость. Механизм prezzo-valore (расчёт налога от кадастровой, а не от рыночной стоимости), которым физические лица пользуются при покупке жилой недвижимости, на нежилые объекты не распространяется.

Пример расчёта

Продавец — частное лицо, покупатель платит регистрационный налог 9% от цены плюс 100 евро фиксированных сборов. НДС в этой цепочке не возникает вовсе.

Когда продавец — компания: порог пяти лет

Если продавец — компания, ключевую роль играет момент завершения строительства или реконструкции здания.

• Продажа компанией, которая построила или реконструировала объект, в течение пяти лет с момента завершения работ обязательно облагается НДС в обычном порядке, с выставлением счёта-фактуры. Механизм обратного начисления (reverse charge) здесь исключён.
• Продажа другими налогооблагаемыми лицами, а также продажа застройщиком позже пятилетнего срока, — по умолчанию освобождается от НДС. Но продавец вправе сам выбрать применение НДС, заявив об этом прямо в акте купли-продажи.

Если продавец делает такой выбор для сделки, которая иначе была бы освобождена, НДС применяется по механизму обратного начисления. Основание — статья 17, пункт 6, буква a-bis декрета Президента Республики № 633/1972. Обязанность по уплате переходит к покупателю, если он зарегистрирован как плательщик НДС. Если покупатель не зарегистрирован как плательщик НДС, обратное начисление не применяется — тогда НДС начисляет сам продавец в обычном порядке.

Какая ставка НДС применяется и кому она уплачивается

К продаже коммерческих зданий применяются две ставки НДС.

• 10% — для коммерческих помещений в так называемых зданиях «Tupini» (здания с установленной законом долей жилых площадей), а также для объектов, проданных после работ по восстановлению или реконструкции.
• 22% — во всех остальных случаях.

Если сделка облагается НДС, налоговой базой служит цена, указанная в акте и выставленная в счёте-фактуре. Здесь важно понимать разницу в том, как движутся деньги. В обычном порядке НДС уплачивается продавцу вместе с ценой. При обратном начислении покупатель не платит НДС продавцу, а начисляет и перечисляет налог самостоятельно. Регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги в любом случае вносятся при регистрации акта.

Независимо от применимого режима НДС, при продаже коммерческого объекта компанией регистрационный налог всегда фиксированный — 200 евро. Ипотечный налог составляет 3%, кадастровый — 1%, вместе 4%. Основание — статьи 10 и 1-bis Тарифа к Сводному акту об ипотечных и кадастровых налогах. Это подтверждено циркуляром Налогового агентства Италии (Agenzia delle Entrate) № 2/E от 2014 года.

Сводка по типу продавца выглядит так.

• Физическое лицо: вне НДС, регистрационный налог 9%, ипотечный и кадастровый — по 50 евро.
• Компания, построившая или реконструировавшая объект, продажа в пределах пяти лет с момента завершения работ: обязательный НДС 10% или 22%, регистрационный налог 200 евро, ипотечный 3%, кадастровый 1%.
• Другие компании, а также застройщик при продаже позже пяти лет, без выбора НДС: освобождение от НДС, регистрационный налог 200 евро, ипотечный 3%, кадастровый 1%.
• Те же продавцы, продажа позже пяти лет, с выбором НДС: НДС 10% или 22% по обратному начислению (если покупатель — плательщик НДС) или в обычном порядке (если нет), плюс тот же фиксированный набор — регистрационный 200 евро, ипотечный 3%, кадастровый 1%.

Физическое лицо или компания: что меняется после подписания

Форма владения не влияет на налоги при покупке — она определяет налоговый режим на годы вперёд, пока объект остаётся в вашей собственности.

Покупка через компанию открывает более широкий набор инструментов.

• Возможность вычетов, включая амортизацию и сопутствующие расходы.
• Операционные расходы и расходы на содержание полностью вычитаются из корпоративного дохода.
• При определённых условиях возможен возврат НДС.
• Доход от аренды и прирост капитала облагаются как корпоративный доход.
• Больше гибкости в налоговом планировании.
• Объект юридически отделён от личного имущества покупателя.

Покупка на физическое лицо устроена проще.

• Более простая структура собственности, без корпоративных процедур.
• Вычеты ограничены, как правило, процентами по ипотеке.
• Расходы на содержание и ремонт не вычитаются.
• Доход от аренды облагается как личный доход.
• Меньше возможностей для налоговой оптимизации со временем.

Покупка через компанию обычно подходит лучше, если верно хотя бы одно из следующего:

• объект предназначен для коммерческой аренды или инвестиций;
• капитал нуждается в защите от предпринимательских рисков;
• важна налоговая оптимизация дохода;
• покупатель с самого начала хочет вести активное налоговое планирование.

Холдинговая структура (holding immobiliare)

Для тех, кто рассматривает владение объектом от имени компании всерьёз, есть отдельный инструмент — холдинговая структура для недвижимости (holding immobiliare). Её чаще всего выбирают для долгосрочного владения.

Она позволяет:

• приобретать недвижимость и управлять ею в рамках одной структуры;
• защищать инвестицию от рисков, не связанных с самим объектом;
• заранее продумывать передачу актива следующему поколению.

Для покупателя, который планирует держать несколько объектов или думать о наследовании заранее, это отдельное решение, которое стоит обсуждать до, а не после покупки.

Выбор организационно-правовой формы

Если вы выбираете покупку через компанию, организационно-правовых форм несколько, и они делятся на две группы.

Товарищества (società di persone):

• Società Semplice (SS) — минимальные издержки управления, подходит для семейных активов.
• SNC (Società in Nome Collettivo) — более формализованное управление, солидарная ответственность партнёров.
• SAS (Società in Accomandita Semplice) — сочетает ограниченную и неограниченную ответственность разных классов партнёров.

Компании капитала (società di capitali):

• SRL (Società a Responsabilità Limitata) — подходит для малых и средних владений, ограниченная ответственность.
• SPA (Società per Azioni) — акционерная форма для крупных инвестиционных проектов.

Какая форма подходит для этой покупки

Единого ответа нет — есть логика, которая обычно склоняет выбор в одну или другую сторону.

Для долгосрочного инвестиционного объекта покупка через компанию, как правило, даёт больше преимуществ:

• защиту активов;
• вычеты по операционным расходам и расходам на содержание;
• гибкость налогового планирования.

Для небольшой самостоятельной покупки без цели сдачи в аренду или инвестирования более простой путь физического лица может остаться правильным.

Статус продавца определяет размер налогов на передачу в момент сделки. Структура покупателя определяет всё, что происходит с объектом дальше.

Консультанты Trevi Elite сопровождают покупателей коммерческой недвижимости от первого предложения до подписания акта. Они проверяют статус продавца и дату завершения работ по документации объекта, а также согласуют сроки сделки с выбранной формой владения. Так структура определяется до подписания, а не после. Если вы рассматриваете покупку коммерческого объекта в Италии, обратитесь к консультанту Trevi Elite, чтобы обсудить структуру заранее. Более широкий контекст по теме — в статье «Инвестиции в недвижимость Италии: компания или физическое лицо».

Информация носит общий характер и не является налоговой или юридической консультацией. Ставки и нормы могут меняться.

Источники: Altalex, EC News, Notaio Tassitani.