Почему немецкий архитектор выбрал Комо вместо Майорки
Клаус, 58-летний архитектор из Мюнхена, потратил год на поиски идеального места для второго дома. Он объездил половину Европы: Прованс, Тоскану, испанское побережье. В итоге купил виллу 1920-х годов в Тремеццо на озере Комо за €2,8 млн.
«Когда я стоял на террасе этого дома, передо мной были Альпы, под ногами — сад с камелиями, а внизу — озеро цвета индиго. Я понял: искать дальше бессмысленно. Это мой дом», — рассказывает он.
Его история типична для покупателей недвижимости у итальянских озёр. Они приезжают как туристы и остаются как владельцы.
Четыре озера — четыре философии жизни
Комо: «Я покупаю адрес, а не просто дом»
Анна, финансовый директор технологической компании из Лондона, три года снимала апартаменты на Комо, прежде чем купить собственные.
«Мне важно было понять: это мода или настоящая любовь? Оказалось — второе. Теперь я прихожу в кафе, и бариста уже знает мой заказ. У меня есть любимый магазин сыра в Менаджио. Я стала частью этого места», — говорит она.
Что покупают:
Виллы 1920-1950-х годов с оригинальными фресками (от €1,5 млн до €15 млн)
Современные резиденции с панорамным остеклением (от €3 млн)
Апартаменты в восстановленных палаццо с доступом к частному пирсу (от €800 тыс.)
Реальные цены 2025 года:
Тремеццо: €15 000–20 000/м²
Белладжио: €12 000–18 000/м²
Варенна: €8 000–12 000/м²
Лекко (восточное побережье): €4 500–6 500/м²
Портрет покупателя: Предприниматели, топ-менеджеры, представители креативных профессий. Средний возраст — 48 лет. 65% покупателей из Великобритании, Швейцарии, США и ОАЭ. Только 35% сдают недвижимость — остальные держат её для личного использования.
Гарда: «Здесь могут жить мои дети»
Семья Мюллер из Штутгарта искала место, где трое детей могли бы проводить летние каникулы. Выбрали Гарду.
«На Комо мы чувствовали себя гостями. Здесь — жителями. Дети катаются на велосипедах, ходят в местный яхт-клуб, заводят друзей. Это не просто отдых — это вторая жизнь», — объясняет Франц Мюллер.
Что покупают:
Виллы с садом в 500 м от озера (от €650 тыс.)
Апартаменты в новых резиденциях с бассейном (от €350 тыс.)
Исторические казале (сельские дома) после реновации (от €480 тыс.)
Реальные цены:
Сирмионе (южная часть): €6 500–8 000/м²
Дезенцано: €5 000–6 500/м²
Гарда и Бардолино: €4 500–5 500/м²
Рива-дель-Гарда (северная часть): €4 000–5 000/м²
Доходность от аренды:
Южное побережье: 5–8% годовых
Северное побережье: 4–6% годовых
Загруженность: 65–85% в высокий сезон (апрель–октябрь)
Портрет покупателя: Семьи с детьми, пары 40–60 лет. 80% из Германии, Австрии, Нидерландов и Бельгии. 60% планируют сдавать объект часть года.
Маджоре: «Я нашёл тишину»
Пьер, писатель из Парижа, переехал на Маджоре после пандемии
«Я не хотел статуса. Я хотел слышать птиц по утрам. Видеть закат над Борромейскими островами. Работать на террасе под платаном, которому сто лет. На Маджоре нет толпы инфлюенсеров. Здесь живут люди, которые знают, что такое настоящая ценность»
Что покупают:
Виллы Belle Époque с садами (от €700 тыс.)
Апартаменты с видом на острова (от €280 тыс.)
Дома в традиционных деревнях на холмах (от €350 тыс.)
Реальные цены:
Стреза и Вербания (первая линия): €5 500–7 500/м²
Каннобио и Каннеро: €4 000–5 500/м²
Глубина (1–2 км от озера): €2 800–3 500/м²
Портрет покупателя: Люди 55+, пенсионеры, фрилансеры, писатели, художники. 70% из Швейцарии, Франции, Германии. Почти никто не сдаёт в аренду — покупают для жизни.
Лугано: «Я переехал сюда навсегда»
Марко, основатель ИТ-стартапа из Милана, продал бизнес и переехал в швейцарскую часть Лугано.
«Здесь 11% налог на доход, отличные школы, до Милана 45 минут на поезде. Я живу между двумя мирами: швейцарская надёжность утром, итальянская еда вечером. И всё это — у озера».
Что покупают (швейцарская сторона):
Современные апартаменты в Парадизо (от CHF 1,2 млн)
Виллы в Коллина-д’Оро (от CHF 2,5 млн)
Пентхаусы в центре Лугано (от CHF 1,8 млн)
Что покупают (итальянская сторона):
Дома в Порлецца (от €400 тыс.)
Виллы в Валсольда (от €550 тыс.)
Реальные цены:
- Швейцария: CHF 12 000–25 000/м²
- Италия: €3 500–6 000/м²
Портрет покупателя: Предприниматели, финансисты, ИТ-специалисты 35–55 лет. Швейцарскую сторону берут для ПМЖ и оптимизации налогов. Итальянскую — как более доступную альтернативу с теми же видами.
Три истории, которые объясняют рынок
История 1: Почему продавец ждал три года
Вилла в Тремеццо, выставленная за €4,2 млн, провисела на рынке 28 месяцев. Покупатель в итоге нашёлся — но заплатил €3,7 млн.
Урок: На Комо десятки объектов по €3–5 млн. Покупатель выбирает годами. Переплачивать никто не готов.
История 2: Квартира за €250 тыс. окупилась за 6 лет
Двухкомнатная квартира в Дезенцано (Гарда), купленная в 2019 за €245 тыс., сдаётся 180 дней в году. Доход — €18–22 тыс./год после вычета расходов. В 2025 аналогичные предложения стоят €320 тыс.Урок: Гарда — единственное озеро, где средний класс может купить недвижимость и выйти на окупаемость.
История 3: Швейцарский паспорт за недвижимость
Семья из России купила виллу в кантоне Тичино за CHF 3,2 млн. Через пять лет получили швейцарское гражданство через натурализацию (не автоматом, но как резиденты с недвижимостью, интеграцией и налоговыми отчислениями).Урок: Лугано (швейцарская сторона) — это не только недвижимость, но и инструмент долгосрочного планирования.
Сравнительная таблица: какое озеро выбрать?
| Критерий | Комо | Гарда | Маджоре | Лугано (CH) |
|---|---|---|---|---|
| Цена входа | от €800 тыс. | от €350 тыс. | от €280 тыс. | от CHF 1,2 млн |
| Статус | ★★★★★ | ★★★☆☆ | ★★★★☆ | ★★★★☆ |
| Доходность | 2–3% | 5–8% | 1–2% | 3–4% |
| Ликвидность | высокая | очень высокая | средняя | высокая |
| Для семьи | ★★★☆☆ | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★★★ |
| Для ПМЖ | ★★☆☆☆ | ★★★☆☆ | ★★★★☆ | ★★★★★ |
| Инвестиция | ★★★★☆ | ★★★★★ | ★★★☆☆ | ★★★★★ |
Что реально важно знать перед покупкой
Налоги (2025)
Италия:
- Налог на покупку: 2% (первое жильё) или 9% (второе жильё)
- Ежегодный IMU (аналог налога на имущество): 0,4–1,06% от кадастровой стоимости
- Налог на доход от аренды: 21% (cedolare secca)
Швейцария (Тичино):
Налог на покупку: 1,5–3,3%
Ежегодный налог на недвижимость: 0,15–0,3%
Налог на доход: 11–20% (зависит от коммуны и статуса)
Скрытые расходы
Клиент из Дубая купил виллу на Комо за €2,5 млн. Через год продал за €2,3 млн.
Почему?
«Я не учёл содержание: садовник — €1 200/месяц, управляющий — €800, отопление зимой — €600, страховка — €3 500/год, ремонт фасада — €28 000. Я думал, куплю красоту. Оказалось — купил обязательства».
Реальные ежегодные расходы на виллу €2 млн:
- Содержание сада и бассейна: €12–18 тыс.
- Коммунальные: €6–9 тыс.
- Страхование: €3–5 тыс.
- Налоги: €8–15 тыс.
- Непредвиденный ремонт: €5–10 тыс.
Итого: €35–60 тыс./год
Как «Треви Элит» помогает не ошибиться
Мы работаем с 2006 года. За это время провели 100+ сделок у итальянских озёр.
Что мы делаем:
- Диагностика потребностей — 90-минутная консультация, где мы выясняем, что вам реально нужно: статус, доход, тишина или ПМЖ.
- Офф-маркет объекты — 40% наших сделок — дома, которых нет в открытой продаже.
- Финансовый расчёт — мы показываем полную картину: покупка + содержание + налоги + возможный доход.
- Юридическое сопровождение — проверка документов, сопровождение сделки, открытие счетов.
- Поддержка после покупки — помощь с управлением, арендой, получением ВНЖ.
Один вопрос, который меняет всё
Перед покупкой задайте себе:
«Через 10 лет я буду жалеть, что купил это? Или жалеть, что не купил?»
Если ответ — второй вариант, значит, это ваше место.
Готовы выбрать своё озеро?
Напишите нам — и мы найдём дом, в который вы влюбитесь с первого взгляда.
