Юбилейный год 2025 полностью изменил рынок недвижимости Рима. Цены выросли на 8–11% в престижных районах, а миллионы паломников хлынули в Вечный город.
Но с приближением закрытия Святой двери в январе 2026 года перед инвесторами встает ключевой вопрос: что будет дальше?
После анализа исторических данных Юбилея 2000 года, консультаций с экономистами рынка недвижимости и оценки текущих фундаментальных факторов вывод оказался неожиданным: возможности 2026 года могут быть даже шире, чем во время самого Юбилея.
Эффект Юбилея: цифры и факты
Юбилей 2025 года стал не просто религиозным, а экономическим событием, которое переформатировало рынок недвижимости Рима.
Туризм и гостиничный сектор
По данным STR Global Market Report 2025 и Federalberghi (Итальянская ассоциация отелей):
-
30–35 млн посетителей (январь–ноябрь 2025) против 24,8 млн в 2024 году (+42%)
-
Средняя заполняемость отелей: 87% против 71% в 2024
-
Средняя стоимость ночи: 245 евро (+28%)
-
Доход от краткосрочной аренды: +34% в центральных районах
-
По данным AirDNA: средняя ставка 185 евро/ночь за двухкомнатную квартиру
Рост цен по районам (Nomisma и Tecnocasa, ноябрь 2025)
| Район | Рост 2024–2025 | Цена за м² |
|---|---|---|
| Исторический центр | +11,2% | €8 900 |
| Прати (Ватикан) | +9,8% | €7 200 |
| Монти | +10,5% | €7 800 |
| Трастевере | +8,7% | €7 100 |
| Тестаччо | +7,3% | €6 400 |
| EUR | +6,1% | €4 800 |
В отличие от спекулятивных пузырей, рост Рима был обусловлен реальным спросом, поддержанным доходами от туризма и завершёнными инфраструктурными проектами.
Согласно Банку Италии, количество сделок выросло на 23% в годовом выражении, что указывает на здоровое состояние рынка, а не на спекуляцию.
Уроки истории: рынок после Юбилея 2000 года
Юбилей 2000 года привлёк 24 миллиона посетителей. По данным Nomisma Historical Real Estate Index (2000–2010):
-
I квартал 2001: небольшое снижение −2,3% (коррекция ожиданий)
-
II–IV кварталы 2001: стабилизация (+1–2%)
-
2002–2005: устойчивый рост +6–8% ежегодно
-
2006–2007: продолжение роста +5–7%
Недвижимость, приобретённая в начале 2001 года, подорожала на 85–120% за десятилетие. Ожидавшегося обвала не произошло.
Причины: устойчивый туризм (12–14 млн посетителей в год даже без Юбилея), улучшенная инфраструктура и крепкая экономика.
Преимущества 2026 года: почему ситуация иная
Сегодняшний рынок предоставляет инвесторам даже больше возможностей, чем в 2001 году:
-
Развитая инфраструктура краткосрочной аренды, которой не существовало 20 лет назад
-
Революция удалённой работы: новая категория клиентов — “digital nomads” (цифровые кочевники) с арендой на 1–6 месяцев
-
Инвестиции в инфраструктуру: по данным Roma Capitale Infrastructure Report 2020–2025, в метро и транспорт было вложено более 12 млрд евро, что в несколько раз превышает масштабы 2000 года
Прогноз рынка недвижимости на 2026 год: три сценария
Сценарий 1 – Мягкая посадка (вероятность 60%)
Цены стабилизируются в I квартале 2026 года (−1% … +2%), затем к IV кварталу возобновят рост на 3–4%.
Краткосрочная аренда останется прибыльной: доходность 6–8% годовых (брутто).
Лука Донати, главный экономист Tecnocasa:
«Мы прогнозируем рост на 2–4% в 2026 году против 9% в 2025. Фундаментальные факторы — туризм, инфраструктура и ограниченное предложение — поддерживают стабильное повышение цен».
Сценарий 2 – Умеренная коррекция (вероятность 25%)
В I–II кварталах 2026 возможен спад на 3–5%, затем восстановление с возвращением к базовому уровню к концу года.
Это создаст лучшее окно для покупки для терпеливых инвесторов.
Сценарий 3 – Продолжение роста (вероятность 15%)
Рост на 5–7% в течение 2026 года при поддержке сильной экономики Италии и программы виз для цифровых кочевников.
Инфраструктура — наследие, создающее долгосрочную стоимость
Туризм может колебаться, но инфраструктура остаётся.
Расширение линии метро C продолжается — новые станции будут открываться в 2026–2027 годах.
Пример: район Сан-Джованни
По данным Agenzia delle Entrate:
-
До метро (2010): €4 200/м²
-
После открытия (2018): €5 800/м² (+38%)
-
Текущая цена (2025): €6 400/м² (+52%)
Жильё в радиусе 500 м от станции метро стоит на 12–18% дороже, чем аналогичное вдали от метро.
Топ-3 районов для инвестиций в 2026 году
1. Тестаччо – разумный выбор
-
Текущая цена: €6 400/м²
-
Прогноз 2026: €6 500–€6 900/м² (+2–8%)
-
Аутентичный римский район, быстрое обновление, отличная гастрономическая сцена, недооценён относительно центра.
Пример:
Квартира 80 м² – €512 000
Ремонт – €30 000
Краткосрочная аренда – €165 × 240 ночей = €39 600/год
Чистый доход – €27 720 (5,1%)
Потенциал роста за 3 года – 6–9%
2. Монти – точка притяжения цифровых кочевников
-
Цена: €7 800/м²
-
Прогноз: €7 600–€8 100/м²
-
Модный район у Колизея, идеально подходит для аренды на 1–6 месяцев.
Пример:
Лофт 60 м² – €468 000
Аренда – €1 800/мес.
Доход – €21 600 в год (3,7% чистыми)
3. Прати – стабильный доход
-
Текущая цена: €7 200/м²
-
Прогноз: €7 100–€7 500/м²
-
Рядом с Ватиканом, развитая инфраструктура, престижный жилой район.
Пример:
Квартира 95 м² – €684 000
Долгосрочная аренда – €2 400/мес. = €28 800/год
Доходность – 3,1%
Рост – 4–6% ежегодно
Инвестиционные стратегии на 2026 год
Если ожидается мягкая посадка:
– Покупайте в I квартале 2026 года
– Торгуйтесь на 3–5% ниже цены
– Выбирайте проверенные районы (Тестаччо, Монти)
– Сосредоточьтесь на объектах с потенциалом аренды
Если ожидается коррекция:
– Подождите до середины 2026 года
– Ищите мотивированных продавцов
– Держите наличные для быстрой сделки
– Рассматривайте центр и Прати
Если покупаете в конце 2025 года:
– Ищите объекты off-market
– Избегайте переплат
– Смотрите на развивающиеся районы (EUR, Тестаччо)
– Работайте с местным агентством с опытом
Почему рынок Рима всегда восстанавливается
Ограниченное предложение
В историческом центре запрещено новое строительство, разрешены только реновации. Это поддерживает цены на высоком уровне.
Туризм — прочная основа
10–15 млн туристов в год вне Юбилея,
55 объектов ЮНЕСКО — больше, чем в любом городе мира,
3-е место в Европе по посещаемости после Парижа и Лондона.
Рост цен за 10 лет (2015–2025)
-
Лиссабон: +89%
-
Барселона: +67%
-
Берлин: +112%
-
Париж: +54%
-
Рим: +38% — недооценён, с потенциалом роста
Стоит ли инвестировать в 2026 году?
Да, если:
• Планируете удерживать объект 5 лет и более
• Готовы к краткосрочным колебаниям 3–5%
• Рассчитываете на доход от аренды (6–8% годовых)
• Готовы к переговорам в I квартале 2026
Подождите, если:
• Рассчитываете на быструю перепродажу
• Нуждаетесь в ликвидности
• Не готовы к рыночным циклам
Заключение: возможности после Юбилея
Юбилей 2025 года стал выдающимся событием для Рима, но настоящие возможности начинаются после него.
Инфраструктура построена, город обновлён, туристы продолжают приезжать.
История 2000 года показала стабилизацию, а не спад.
Первый квартал 2026 года даст пространство для переговоров, а 5-летняя перспектива остаётся позитивной: доходность от аренды 6–8% достижима.
Вопрос не «Стоит ли инвестировать в Рим?»
Вопрос — «Когда в 2026 году я хочу заключить сделку?»
Готовы инвестировать в Рим?
Более 20 лет Trevi Elite сопровождает международных инвесторов на рынке недвижимости Рима. Клиенты из 47 стран приобрели с нашей помощью объекты от €250 000 до €15 млн.
Наши услуги в 2026 году:
– Доступ к off-market объектам
– Полное юридическое сопровождение
– Настройка и управление арендой
– Консультации по таймингу и стратегии инвестиций
info@trevielite.com
WhatsApp +39 334 278 7437
Via di Porta Pinciana, 34, Рим
Не ждите “идеального момента”: в недвижимости идеальные возможности становятся очевидны только позже.
