В 2025 году рынок недвижимости Италии демонстрирует уверенный и устойчивый рост, заметно опережая динамику большинства стран Европы. После турбулентного начала десятилетия — с пандемией, инфляцией и изменением моделей потребления — итальянский рынок недвижимости вступил в фазу осознанного роста. В то время как ряд стран ЕС фиксирует стагнацию или даже снижение цен, Италия демонстрирует стабильный спрос, рост инвестиционной активности и укрепление позиций на международной арене.
Этот обзор представляет собой комплексный анализ текущего состояния итальянского рынка недвижимости в 2025 году, с сопоставлением с другими странами ЕС, оценкой рисков и возможностей, а также акцентом на интересы иностранных инвесторов и владельцев недвижимости в Италии.
Обзор европейского рынка недвижимости в 2025 году
Как пандемия и инфляция повлияли на европейский рынок
В 2025 году европейский рынок недвижимости продолжает адаптацию к последствиям пандемии, геополитической нестабильности и инфляционного давления последних лет. После всплеска активности в 2021–2022 годах и последующего охлаждения, на рынке наметился процесс стабилизации. Многие страны ЕС переходят к фазе умеренного роста, при этом сохраняется высокая поляризация: одни рынки демонстрируют рост цен, другие — коррекцию.
В 2023–2024 годах ключевыми вызовами стали рост ипотечных ставок, снижение покупательной способности и переоценка цен на фоне снижения спроса. Однако в 2025 году ситуация начала разворачиваться: снижение инфляции, стабилизация процентных ставок и рост интереса со стороны международных инвесторов привели к возобновлению активности на южноевропейских рынках.
Рост или стагнация? Лидеры и аутсайдеры по ценам
Согласно свежим данным Euronews Business, в 2025 году Португалия (+6,9%), Хорватия (+6,4%) и Италия (+6,1%) оказались в числе стран ЕС с наибольшим ростом цен на жильё. Эти рынки активно восстанавливаются за счёт роста внутреннего спроса и интереса со стороны международных инвесторов. Более того, они демонстрируют меньшую чувствительность к изменениям процентных ставок, чем более «закредитованные» экономики северной Европы.
На другом конце спектра находятся Германия (-1,8%), Швеция (-2,2%), Финляндия (-1,5%) и Нидерланды (-0,5%). Там наблюдается коррекция цен, особенно в сегменте новостроек, где застройщики вынуждены предлагать скидки и бонусы для стимулирования продаж.
Италия — лидер рынка недвижимости ЕС в 2025 году
Рост на фоне Европы: данные Scenari Immobiliari
По данным ежегодного отчёта Scenari Immobiliari – European Outlook 2025, Италия занимает лидирующие позиции по темпам роста оборота на рынке недвижимости среди стран ЕС. В 2024 году общий объём сделок увеличился на 3,4%, а по прогнозам к концу 2025 года рост составит 5,7%. Это один из лучших показателей по зоне евро, особенно на фоне снижения деловой активности в других странах.
Такой рост не является случайным: он обусловлен целым рядом внутренних и внешних факторов. К ним относятся улучшение макроэкономических показателей, рост доверия инвесторов, активность международного спроса и восстановление внутреннего потребления после постпандемийной рецессии.
Примечательно, что в отличие от других рынков, где рост цен часто сопровождается перегревом, в Италии наблюдается стабильное и сбалансированное расширение. Баланс между спросом и предложением сохраняется, в отличие от перегретых рынков Германии или Ирландии, что делает итальянский рынок менее подверженным инвестиционным рискам.
Города-лидеры: Милан, Венеция, Рим
Среди городов Италии безусловным лидером роста в 2025 году стал Милан. Средняя цена квадратного метра в городе достигла 5 250 евро, показав прирост более чем на 7,5% по сравнению с предыдущим годом. Милан остаётся экономическим и архитектурным центром, привлекающим инвесторов, студентов, профессионалов и семьи из Италии и всего мира.
На втором месте — Венеция, где благодаря ограниченности предложения и стабильно высокому интересу со стороны иностранных покупателей цены выросли в среднем на 6,8%. В условиях строгих строительных ограничений любой новый объект на рынке Венеции быстро становится объектом торгов.
Недвижимость в Риме, несмотря на свою масштабность, также показывает устойчивый рост — около 6,1%. Особым спросом пользуются исторические кварталы, центральные улицы, а также районы, где сохраняется баланс между архитектурной аутентичностью и современными условиями жизни. В Риме наметился устойчивый тренд на переоборудование старых зданий под апартаменты, бутик-отели и гибридные жилые форматы.
Факторы успеха: стабильность, спрос, инвестиции
Рост итальянского рынка опирается на несколько фундаментальных факторов, которые делают его привлекательным и для местных жителей, и для зарубежных инвесторов.
Во-первых, это макроэкономическая стабильность. Несмотря на внешние вызовы, Италия в последние годы демонстрирует умеренные, но стабильные темпы роста ВВП, снижение уровня безработицы и восстановление потребительского доверия. Финансовый сектор находится в устойчивом состоянии, банковская система сохраняет высокую ликвидность.
Во-вторых, в стране сохраняется высокий уровень интереса со стороны иностранных покупателей. Наибольшую активность демонстрируют граждане США, Германии, Швейцарии, стран Ближнего Востока и СНГ. Они инвестируют как в жилую, так и в коммерческую недвижимость, рассматривая Италию не только как место для жизни, но и как надёжный инструмент сохранения капитала.
В-третьих, качество жизни и эмоциональная привлекательность Италии играют важную роль в выборе покупателей. Архитектура, гастрономия, природа, безопасность, климат и культурное наследие делают Италию уникальным направлением в Европе. Именно этот нематериальный актив становится ключевым аргументом для покупателя, который ищет не квадратные метры, а стиль и качество жизни.
Цены на недвижимость в Италии: тренды и аналитика
Актуальные цены в 2025 году (по регионам)
Согласно аналитике Immobiliare.it и Idealista.it, средняя цена квадратного метра в Италии в 2025 году составляет 2 050 евро. В Милане — 5 250 €/м², в Риме — 3 650 €/м², во Флоренции — 4 200 €/м². Самые доступные цены — в Сицилии, Калабрии, Абруццо и части Пулии. Наиболее заметный рост цен наблюдается в северных регионах и на побережье: Лигурия, Сардиния, озёрная зона, Альпы. Особенно высок спрос на недвижимость с потенциалом краткосрочной аренды.
Проблемные стороны рынка недвижимости Италии
Несмотря на положительную динамику, рынок сталкивается с рядом ограничений:
Недостаток нового строительства: объёмы ввода жилья остаются низкими.
Бюрократия: сложные и длительные процедуры согласования проектов.
Устаревший жилой фонд: большая часть объектов требует ремонта или реконструкции.
Ограниченность предложения в городах: особенно в исторических зонах.
Энергоэффективность: большинство зданий не соответствует современным экологическим стандартам.
Эти факторы замедляют обновление рынка, но открывают возможности для стратегических инвестиций — в реновацию и редевелопмент.
Почему иностранным инвесторам стоит обратить внимание на Италию
Налоговые и визовые преимущества
Один из важнейших факторов, делающих итальянскую недвижимость особенно привлекательной для международных покупателей, — это благоприятный налоговый режим и доступность иммиграционных программ через инвестиции.
Среди ключевых инструментов:
Режим flat tax (фиксированный налог) — позволяет новым налоговым резидентам Италии платить всего 100 000 евро в год вне зависимости от суммы доходов за границей. Этот механизм особенно интересен для состоятельных иностранных граждан, переезжающих в Италию на постоянное место жительства.
Investor Visa — иммиграционная программа для инвесторов, которая позволяет получить вид на жительство при вложении средств от 250 000 до 2 миллионов евро. Это может быть инвестиция в итальянские компании, государственные облигации или филантропические проекты.
Налоговые стимулы при реконструкции — программа “Superbonus 110%” и её аналоги позволяют вернуть до 110% затрат на энергомодернизацию и укрепление зданий, если выполняются условия энергоэффективности. Это создаёт потенциал для выгодной реновации объектов с последующей перепродажей или сдачей в аренду.
Рост интереса со стороны США, ОАЭ и СНГ
По данным агентств и банков, работающих с международными клиентами, в 2025 году наблюдается значительный рост числа заявок на покупку недвижимости от граждан:
США — в основном речь идёт о Нью-Йорке, Калифорнии и Флориде. Покупатели ищут дома для выхода на пенсию, сезонного проживания или аренды. Италия становится альтернативой Испании и Франции.
ОАЭ и Саудовская Аравия — покупатели преимущественно рассматривают объекты в Риме, Тоскане и на побережье. Их интересуют виллы, доходные дома и недвижимость с высоким статусом.
России, Казахстана, Азербайджана, Армении — покупают как для отдыха, так и в инвестиционных целях. Часто рассматривают старый фонд с потенциалом реконструкции или сдачи в аренду.
Германии, Швейцарии, Великобритании — постоянные инвесторы, активные в премиум-сегменте и на севере страны.
Интерес международной аудитории поддерживает спрос, увеличивает конкуренцию и способствует росту цен. При этом в отличие от ряда других стран ЕС, в Италии нет ограничений на покупку недвижимости для нерезидентов большинства государств.
Что ожидает европейский рынок — мягкая посадка или новый рост?
Согласно обзорам аналитических агентств (Scenari Immobiliari, Il Sole 24 Ore), большинство стран ЕС переживают период «мягкой посадки». В 2026 году цены на жильё, скорее всего, продолжат расти, но более умеренными темпами, в пределах 3–4% в среднем по Европе.
В странах с ранее перегретыми рынками (Германия, Швеция, Нидерланды) возможна продолжительная стагнация. Тем временем южные рынки — Италия, Португалия, Греция — продолжат укрепляться за счёт:
- умеренной ценовой базы
- туристической привлекательности
- интереса со стороны частных инвесторов
- политики лояльного налогообложения
Эксперты сходятся во мнении, что Италия сохранит лидерские позиции в ЕС в сфере недвижимости, особенно в сегментах второй недвижимости, реконструкции и элитных объектов.
Италия как стабильный якорь для инвестиций
Италия формирует образ тихой гавани на фоне общей нестабильности. Сочетание экономической устойчивости, высокого качества жизни, развитой туристической инфраструктуры и культурного наследия делает страну долгосрочно привлекательной для частных инвесторов и тех, кто ищет не просто недвижимость, а ценность за пределами квадратных метров.
Спрос остаётся устойчивым даже в условиях глобальных изменений, а разнообразие регионов, форматов жилья и ценовых категорий позволяет найти решения под любую стратегию — от инвестиций до переезда.
По прогнозам ведущих аналитиков, в 2026 году:
— рост цен на жильё в Италии составит от 3,5% до 5,2% в зависимости от региона
— инвестиции в реконструкцию и энергоэффективность будут особенно выгодны
— спрос на аренду продолжит расти, особенно в туристических городах и университетских центрах
— интерес к локациям вне крупных городов (но с транспортной доступностью) вырастет.
