Сделки с подаренными домами в Италии всегда вызывают много вопросов:
- Как подарить дом?
- Можно ли продать дарственную недвижимость?
- Какой налог платить при дарении?
- Какие риски существуют?
Постараемся разобраться, выгодна ли продажа подаренной недвижимости, и стоит ли вообще оформлять договор дарения.
Различия в российском и итальянском законодательстве
Законодательная база в этом вопросе имеет значительные различия между Россией и Италией.
Статья 769 ГК Италии – Договор дарения представляет собой двусторонний договор, оформленный в форме публичного акта, в присутствии свидетелей, по которому Даритель безвозмездно передает другой стороне (Одаряемому) недвижимое имущество в собственность или имущественное право на нее.
Интересный факт, что договор дарения может быть осуществлен даже в пользу зачатого, но еще не родившегося ребенка, при условии, что родитель находился при жизни в момент составления Договора дарения.
Налог на дарение недвижимости в Италии
Если в России налог на дарение недвижимости близким родственникам отсутствует, то в Италии его придется платить в любом случае, но в разных размерах в зависимости от степени родства.
Налог на дарение составляет 4% от стоимости недвижимости выше 1 млн. евро в случае дарения между близкими родственниками, если стоимость недвижимости меньше 1 млн. евро, то налог не платится.
Налог в размере 6% от стоимости недвижимости должен быть оплачен при дарении братьям, сестрам и другим родственникам до 4 степени родства, 8% при дарении дальним родственниками или чужим.
Кроме этого, необходимо оплатить ипотечный (2%) и кадастровый (1%) налоги.
При льготном режиме «первый дом» эти налоги значительно меньше, по 200 евро каждый.
Риски при купле-продаже дареной недвижимости
Основными рисками при купле-продаже недвижимости, полученной по дарственной, является:
- Право со стороны законных претендентов оспорить дарственную.
- Законные наследники, считающие себя ущемленными в своих правах, могут начать процедуру «уменьшения размера долей». В таком случае, человек, получивший недвижимость по дарственной, будет вынужден вернуть частично или полностью подаренную недвижимость ее законным наследникам по решению суда. Более того, это относится и к третьим лицам, то есть Покупателям подаренной недвижимости.
- Сложности с оформлением ипотеки для Покупателя, так как позиция банка-кредитора становится рискованной в случае, если подаренная недвижимость вернется к правопреемникам, и ипотека, наложенная банком-кредитором, будет аннулирована.
Это и является основными проблемами с подаренной недвижимостью.
А когда дарственное происхождение недвижимости перестает быть проблематичным?
Покупка подаренной квартиры без риска
Таким образом, случаи, когда можно купить подаренную недвижимость без риска:
- Когда прошло 20 лет с момента заключения договора дарения, и отсутствуют прописанные иски со стороны легальных наследников.
- Когда прошло 10 лет с момента смерти Дарителя и открытия наследства, и не было открыто никаких претензий или процедур по сокращению долей.
- Даже если не прошло 10 лет с момента смерти Дарителя и открытия наследства, легальные наследники оформляют отказ от процедуры по сокращению долей наследования.
- Если Даритель может сам присутствовать при подписании договора купли-продажи.
- Эффективным способом защиты Покупателя от вышеперечисленных рисков является заключение страхового полиса на момент покупки подаренной недвижимости.
Чтобы правильно оценить степень рисков, связанных с покупкой подаренной недвижимости, цена на которую может быть снижена ввиду сложности, лучше обратиться к опытному риэлтору или юристу.
