Актуально на июнь 2026 года. Источники и методология указаны в конце статьи.
Сколько на самом деле стоит иностранному покупателю приобрести дом в Италии, сверх цены самого объекта? Меньше, чем предполагает расхожее правило “закладывайте 10-15%”, по крайней мере для готового объекта высокого класса, потому что самый весомый налог начисляется не на уплаченную сумму, а на значительно более низкую кадастровую стоимость недвижимости. При типичной покупке элитного второго дома у частного продавца основные разовые расходы, это комиссия агентства и услуги нотариуса, а регистрационный налог часто оказывается на удивление небольшим. Покупка нового дома у застройщика, совсем другая, более дорогая история, потому что там НДС применяется ко всей цене целиком. В этом материале мы разбираем каждую статью расходов на конкретном примере.
Разовые расходы: кратко
- Регистрационный налог (imposta di registro) при покупке у частного лица: 9% для второго дома или 2% для первого дома при соблюдении условий, рассчитывается от кадастровой стоимости, а не от цены, по правилу prezzo-valore.
- Ипотечный и кадастровый налоги: фиксированные 50 плюс 50 евро при покупке у частного лица, либо 200 плюс 200 евро, если применяется НДС.
- Покупка нового объекта у застройщика: НДС 4%, 10% или 22% от цены, ставка 22% предназначена для объектов категории люкс.
- Гонорар нотариуса не фиксирован, обычно составляет доли процента от цены элитной покупки, при этом нотариус также собирает и уплачивает все налоги.
- Комиссия агентства недвижимости: рыночный стандарт от 3% до 5% плюс НДС 22%, обычно самая крупная статья расходов.
- Codice fiscale (налоговый код) выдается бесплатно и обязателен; присяжный переводчик при подписании обязателен, если покупатель не говорит по-итальянски.
Налоги на переход права собственности и правило, которое их снижает
Основной налог при покупке готового объекта у частного лица, это imposta di registro, разовый регистрационный налог на переход права собственности. Для второго дома, а покупка элитного или курортного объекта почти всегда им является, ставка составляет 9%; сниженная ставка 2% для первого дома требует оформить постоянную регистрацию (residenza) в муниципалитете в течение восемнадцати месяцев, что большинство иностранных покупателей не делают. Однако важнее то, от какой суммы рассчитываются эти 9%. По механизму prezzo-valore частный покупатель может добиться того, чтобы налог рассчитывался от кадастровой стоимости объекта, а не от уплаченной цены, а для элитной недвижимости кадастровая стоимость обычно составляет лишь малую часть рыночной цены. Применение prezzo-valore нужно запросить непосредственно при подписании акта; после этого налоговые органы уже не могут пересмотреть заявленную цену. Два небольших фиксированных налога, ипотечный и кадастровый, добавляют по 50 евро каждый.
Что меняется при покупке нового объекта у застройщика?
Если покупка совершается у компании, которая построила или реконструировала объект и продает его с НДС, картина меняется. НДС (по-итальянски IVA) заменяет собой пропорциональный регистрационный налог и начисляется на фактическую цену: 4% для первого дома при соблюдении условий, 10% для второго дома вне категории люкс и 22% для объектов класса люкс, тех, что относятся к кадастровым категориям A/1, A/8 и A/9. Фиксированные регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги в этом случае составляют по 200 евро каждый. Поскольку НДС начисляется на полную цену, а не на кадастровую стоимость, покупка нового элитного объекта обходится по налогам заметно дороже эквивалентной готовой недвижимости: 22% от цены в 3 миллиона евро составляют 660 000 евро. Для большинства покупателей элитной недвижимости это ключевое различие, которое стоит прояснить в самом начале: покупка совершается у частного лица или у продавца, зарегистрированного как плательщик НДС?
Готовый объект или новостройка: разница в расходах
На элитном втором доме за 2 миллиона евро разница очень заметна. У частного продавца: регистрационный налог около 30 600 евро по prezzo-valore, ипотечный и кадастровый по 50 евро, нотариус около 6 000-8 000 евро, агентство около 4% плюс НДС (порядка 97 600 евро). Итого разовые расходы выходят около 135 000 евро, чуть менее 7% от цены. У застройщика: НДС 10% или 22% для люкс от цены (от 200 000 до 440 000 евро), ипотечный и кадастровый уже по 200 евро, тот же нотариус и та же агентская комиссия. Итог получается заметно выше, примерно 304 000-546 000 евро.
Нотариус
Любая сделка с недвижимостью в Италии оформляется через нотариуса (notaio), государственное должностное лицо, которое проверяет право собственности, составляет и удостоверяет акт (rogito), а также регистрирует его. Нотариуса выбирает и оплачивает покупатель; с 2012 года гонорар больше не фиксируется тарифом, хотя действует минимальный порог. При элитной покупке профессиональный гонорар обычно составляет доли процента от цены, в пределах нескольких тысяч евро, при этом нотариус также собирает все указанные выше налоги и перечисляет их государству от имени покупателя. Всегда стоит запросить письменную смету (preventivo) до подписания акта. Нотариус нейтрален по отношению к сторонам сделки: его задача, законность операции, а не переговоры по цене.
Агентство, налоговый код и переводчик
В Италии комиссию агентства недвижимости платят обе стороны сделки: покупатель и продавец оплачивают своего агента отдельно. Рыночный стандарт составляет от 3% до 5% от цены плюс НДС 22%, при этом элитные сделки часто оказываются на уровне около 4%. При большинстве элитных покупок это крупнейшая статья расходов после самой цены объекта. Также потребуется codice fiscale, итальянский налоговый идентификационный номер, который выдается бесплатно в итальянском консульстве до поездки либо в налоговом органе на месте. Наконец, момент, который многие покупатели упускают: если покупатель не понимает итальянский язык, а нотариус не говорит на его языке, итальянское законодательство требует присутствия присяжного переводчика при подписании, а акт, оформленный без него, может быть признан недействительным. На это стоит заложить несколько сотен евро.
Что такое ежегодный налог IMU после покупки?
Одна из статей расходов не является разовой. IMU (imposta municipale propria), это ежегодный муниципальный налог на недвижимость, которым облагается второй дом или дом, принадлежащий нерезиденту. Базовая ставка составляет 0,86%, и каждый муниципалитет может скорректировать ее в пределах до 1,06%, налог рассчитывается от переоцененной кадастровой стоимости, а не от рыночной цены. Единственное неэлитное жилье освобождено от налога; элитное жилье не освобождается, даже если оно единственное. Налог уплачивается двумя платежами, в июне и в декабре. Для элитного второго дома это значимая регулярная статья расходов, которую стоит учитывать в стоимости владения, а не только в стоимости покупки.
Пример расчета
Возьмем элитную квартиру в Риме, купленную у частного лица за 2 миллиона евро, с кадастровым доходом (rendita) в 2 700 евро. По правилу prezzo-valore налоговая база составит около 340 000 евро, поэтому регистрационный налог по ставке 9% составит около 30 600 евро, а не 180 000 евро, которые предполагали бы 9% от цены. Добавим два фиксированных налога по 50 евро каждый, гонорар нотариуса в размере примерно 6 000-8 000 евро, комиссию агентства в размере 4% плюс НДС, около 97 600 евро, бесплатный codice fiscale и переводчика примерно за 300 евро. Разовые расходы составят около 135 000 евро, чуть менее 7% от цены объекта, при этом самой крупной статьей окажется именно комиссия агентства, а не налог. При покупке того же по стоимости объекта в новостройке у застройщика НДС по ставке 10% или 22% от полной цены полностью меняет расчет.
Пример готового объекта, к которому применим этот расчет, это историческая вилла на берегу моря у Рима и пентхаус в новом жилом комплексе в Порта Виттория, Милан, показывающий, что расчет расходов применим не только в Риме. Профиль покупателя за этими цифрами мы разбираем в материале кто покупает элитную недвижимость в Италии в 2026 году.
Зафиксируйте расходы в письменном виде до того, как сделаете предложение
Пришлите нам данные об объекте или о том, какой дом вы рассматриваете, и о вашем статусе резидентства, и Trevi Elite подготовит письменную постатейную смету расходов, регистрационный налог или НДС, нотариус, агентство и ежегодный IMU, для вашего конкретного случая, прежде чем вы возьмете на себя какие-либо обязательства. Мы сопровождаем международных покупателей на всех этапах сделки вплоть до подписания rogito. Начните с раздела Рим и Лацио, а затем напишите нашим консультантам.
Источники: Agenzia delle Entrate (налоги на покупку: регистрационный, ипотечный и кадастровый); Agenzia delle Entrate (льготы и ставки для первого дома); Consiglio Nazionale del Notariato (механизм prezzo-valore и роль нотариуса); Agenzia delle Entrate (codice fiscale); Dipartimento delle Finanze (IMU). Общая информация, не является налоговой или юридической консультацией; налоговые ставки могут меняться. Актуально на июнь 2026 года.
