Актуально на июнь 2026 года. Источники и методология приведены в конце статьи.
Покупатели, которые определяют рынок элитного жилья Италии в 2026 году, в большинстве своём иностранцы, и всё более состоятельные. На международных покупателей сегодня приходится около 35% продаж люксовой недвижимости в стране; лидируют американцы, за ними следуют швейцарцы, немцы, голландцы и скандинавы, а сама Италия занимает третье место в мире среди стран, куда переезжают миллионеры. Их привлекают сразу три вещи: образ жизни, фиксированный налог, который ограничивает налогообложение зарубежных доходов заранее известной годовой суммой, и новая роль Италии как надёжной гавани для капитала, уходящего из юрисдикций с высокими налогами. Это люди со сверхвысоким и высоким собственным капиталом (UHNW), которые покупают дом, чтобы им владеть, а не перепродавать. Для того, кто владеет элитным активом в Риме, Милане, на озёрах или в Тоскане, именно этот спрос решает, как и насколько успешно будет продан объект вроде вашего.
Картина 2026 года вкратце
- Иностранные покупатели составляют в среднем около 35% итальянского рынка элитного жилья, а на северных озёрах и на юге их доля ещё выше.
- В 2025 году Италия получила чистый приток около 3 600 переехавших миллионеров, третий результат в мире после Объединённых Арабских Эмиратов и США.
- Объём жилищного рынка Италии в 2026 году, по прогнозам, превысит 170 млрд евро при росте примерно на 8,4%, и это самый сильный рост выручки среди рынков Европы.
- Цены быстрее всего растут в городах, которые нужны международному покупателю: в Милане примерно на 7,3%, в Риме примерно на 6,8% в 2026 году.
- Knight Frank называет Италию «налоговым магнитом Европы» после отмены в Великобритании статуса non-dom.
Кто именно покупает
Самой активной отдельной группой остаются американцы. Покупатели из США были самой динамичной силой и в верхнем среднем сегменте, и в люксе, и они приобретают жильё по всей стране, от Рима и тосканских холмов до Амальфитанского побережья и Сицилии. Швейцарцы и немцы доминируют на северных озёрах, и прежде всего на Комо, где близость, приватность и альпийский пейзаж значат не меньше, чем сам адрес. Голландцы и скандинавы дополняют самый устойчивый спрос из Северной Европы. Объединяет их не паспорт, а профиль: это состоятельные семьи, которые приобретают основное или серьёзное второе жильё.
Круг покупателей к тому же расширяется. В своём Wealth Report 2026 Knight Frank насчитал в мире 713 626 человек со сверхвысоким капиталом и установил, что 22% из них намеревались купить новый дом в течение года. Италия входит в число первых рынков, которые они называют.
Почему Италия и почему сейчас
Три силы одновременно направляют этот спрос в Италию.
Первая связана с налоговым режимом для новых резидентов, так называемым фиксированным налогом (flat tax). Тот, кто переносит налоговое резидентство в Италию, проведя за рубежом не менее девяти из предыдущих десяти лет, может платить единый фиксированный годовой налог на все доходы, полученные за пределами Италии, каким бы ни был их размер, на срок до пятнадцати лет. Паушальная сумма составляла 100 000 евро при введении режима в 2017 году, выросла до 200 000 евро в 2024 году и достигает 300 000 евро для тех, кто входит в режим начиная с 2026 года, плюс 50 000 евро за каждого члена семьи. Для покупателя со значительными доходами за пределами Италии такая определённость стоит намного больше самой суммы.
Вторая сила связана с решением Великобритании отменить статус налогового резидента без домициля, режим non-dom, которое подтолкнуло часть состоятельных и мобильных резидентов искать стабильную европейскую альтернативу. Главными бенефициарами этого шага стали Италия, Монако и Швейцария.
Третья причина проще: образ жизни и безопасность. Именно этого ищет такой покупатель: стабильную европейскую страну с городами и природой высшего уровня, где жилую недвижимость воспринимают как место для сохранения капитала, а не для перепродажи.
Где концентрируется спрос
Деньги распределяются неравномерно. Они собираются в коротком списке мест. В Милане престижные адреса, такие как Брера, достигают 27 000 евро за квадратный метр, а в окружающей Ломбардии проживает, по оценкам, около 115 000 миллионеров. В Риме исторический центр (Centro Storico) доходит до 12 000 евро за квадратный метр, а международного покупателя притягивают улицы вокруг Испанской лестницы, Пантеона и Трастевере. На озере Комо спрос на дома дороже 3 млн евро вырос более чем на 11% по сравнению с предыдущим годом, а Кампионе-д’Италия возглавляет провинцию с 5 437 евро за квадратный метр. Тоскана продолжает поглощать зарубежный спрос на отреставрированные загородные усадьбы. Как мы работаем на этих рынках, можно увидеть в наших обзорах по Риму, Ломбардии и элитной недвижимости Италии.
Где концентрируется элитный спрос
| Элитный рынок | Запрашиваемая цена, верх | Сигнал 2026 |
|---|---|---|
| Милан, Брера и центр | до 27 000 евро за кв. м | цены выросли примерно на 7% |
| Рим, исторический центр | до 12 000 евро за кв. м | международные покупатели, импульс после Юбилея |
| Озеро Комо, Кампионе-д’Италия | 5 437 евро за кв. м, максимум провинции | спрос на дома дороже 3 млн евро вырос более чем на 11% |
| Тоскана, загородные усадьбы | отреставрированные casali 2 300-3 300 евро за кв. м | устойчивый зарубежный спрос на второе жильё |
Что это значит, если вы владеете элитным активом
Рынок, движимый международным спросом, выгоден владельцам, но вознаграждает особую подготовку. Иностранный покупатель уровня UHNW опирается на консультантов, говорит на нескольких языках и сравнивает ваш дом с альтернативами на Лазурном берегу, в Монако или в Швейцарии. Он ожидает, что документы в порядке, что у актива есть ясная история и что напротив него сидит собеседник, способный вести сделку на его языке. Он к тому же терпелив: сильный рынок не заставит продаться неподготовленный дом, он лишь позволит хорошо подготовленному продаться быстрее и ближе к запрашиваемой цене.
На практике это означает представить и задокументировать объект по международному стандарту, назначить цену исходя из того круга покупателей, который реально существует для этого актива, а не из оптимистичного местного аналога, и осознанно выбрать между закрытым, внекаталожным показом и открытой международной кампанией. Вопрос, который стоит перед владельцем элитного жилья в 2026 году, не в том, продавать ли на сильном рынке. Он в том, как представить конкретный дом конкретному международному покупателю.
Диапазон таков: от престижной квартиры в центре Рима, в Ludovisi, до исторической виллы рядом с Villa Borghese, где ценятся приватность и история, а не только вид. Расходы на подобную покупку разобраны в нашем материале сколько на самом деле стоит покупка недвижимости в Италии.
Прежде чем установить цену
На рынке, который настолько движим международным спросом, элитный объект стоит столько, сколько готовы заплатить реально активные для него покупатели, а не столько, сколько подсказывает местный аналог. Пришлите нам объект и поговорите с нашими римскими консультантами: вы узнаете, кто покупает такие дома сейчас, откуда приходят эти покупатели и как мы бы представили ваш объект, чтобы до них дойти, на русском, английском и итальянском, прежде чем вы определитесь с ценой или каналом. Наш путеводитель по Риму и более широкая подборка по Италии станут хорошей отправной точкой.
Источники: Knight Frank Wealth Report 2026 (число UHNW в мире и намерения о покупке, prime Европа); Henley & Partners Private Wealth Migration Report 2025 (чистый приток миллионеров); Scenari Immobiliari (объём рынка и прогноз цен на 2026 год); Engel & Völkers Market Report Italia 2026 (доля иностранных покупателей в сегменте люкс); idealista (цены и спрос, озеро Комо); Agenzia delle Entrate и IMI Daily (режим для новых резидентов). Актуально на июнь 2026 года.
